回顾了2016年4月

出售,出租,出租 关于亚利桑那州的标识法,我应该知道些什么?

在亚利桑那州, 业主协会(肥厚性骨关节病变与肺部转移)禁止规范或限制“出售”的使用,“出租”或“出租”标志,只要该标志符合法定要求,并符合 肥厚性骨关节病变与肺部转移 不禁止或限制租赁. Those requirements are: (1) the sign must be commercially produced; (2) the sign cannot exceed eighteen by twenty-four inches; 和 (3) the rider attached cannot exceed six by twenty-four inches.

适用的法规是:

33-441 For sale signs; restrictions unenforceable

A. 一个契约, 契约中包含的限制或条件, 合同, 不得适用影响转让或出售任何不动产权益的担保协议或其他文书,禁止业主在其财产上在室内或室外展示“出售”标志和“附签”, 包括一个标志,表明业主正在出售该物业. 出售物业标识的尺寸应符合行业标准尺寸标识, 哪个不应超过18 × 24英寸, 和行业标准尺寸的标志骑手, 哪个不应该超过六乘二十四英寸.

B. 本节适用于任何契约, 与契约日期无关的限制或条件, 限制或条件被创建, 签署或记录. 本节不适用于第33-2202节定义的分时共享财产和分时共享权益.

C. 本节不适用于盟约, 契约中的限制或条件, 合同, 影响转让或出售不动产权益的担保协议或其他文书,但不禁止或限制在不动产上显示“待售”标志或附签.

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33-1808 Flag display; political signs; caution signs; for sale, rent or lease signs; political activities

F. 尽管社区文件中有任何规定, 协会不得禁止或收取使用费用, 室内或室外陈列待售物品的布置或陈列, 在任何组合中,由协会成员在该成员的财产上签署租赁或租约及签署附加条款, 其中包括一个标志,表明该会员正在向业主出售该物业. 出售房产标志的大小, 出租或租赁应符合行业标准尺寸标志, 哪个不应超过18 × 24英寸, 和行业标准尺寸的标志骑手, 哪个不应该超过六乘二十四英寸. 本款仅适用于商业生产的标识, 协会可以禁止使用非商业性生产的标志. 关于待售房地产, 在计划社区内出租或出租, 除本节明确授权的以外,协会不得以任何方式禁止或规范以下任何行为:

  1. 临时开放房屋标志或会员出售标志. 协会应不需要使用特定的迹象表明一个开放的房子或不动产出售,不得进一步规范使用临时打开房子或出售的迹象表明,行业标准大小和拥有或使用由卖方或卖方的经纪人.

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33-1261 Flag display; for sale, rent or lease signs; political signs 和 activities; applicability

C. 尽管公寓所有权文件中有任何规定, 协会不得禁止或收取使用费用, 室内或室外陈列待售物品的放置或陈列, 出租或租赁由单位业主在其物业的任何组合上签署及签署附加条款, 包括一个标志,表明该单位正在出售该物业. 出售房产标志的大小, 出租或租赁应符合行业标准尺寸标志, 哪个不应超过18 × 24英寸, 和行业标准尺寸的标志骑手, 哪个不应该超过六乘二十四英寸. 本款仅适用于商业生产的标识,协会可以禁止使用非商业生产的标识. 关于待售房地产, 出租或出租公寓, 除本节明确授权的以外,协会不得以任何方式禁止或规范以下任何行为:

  1. 临时开放房屋标志或单位业主的出售标志. 协会应不需要使用特定的迹象表明一个开放的房子或不动产出售,不得进一步规范使用临时打开房子或出售的迹象表明,行业标准大小和拥有或使用由卖方或卖方的经纪人.

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法定的挑战:

自2009年和2002年法规颁布以来, 分别, 反对者在亚利桑那州上诉法院和亚利桑那州行政听证办公室对该法规的合宪性和可执行性提出了质疑. 事实证明,这些挑战并不成功, 以下两个最近的决定最能说明这一点:

鹰v. PC村协会有限公司.

老鹰对PC村提起诉讼,寻求声明性和禁令性的救济,因为PC村从老鹰的财产中删除了一个行业标准“出售”的标志,声称该标志违反了协会的契约, 条件及限制(CC&Rs). 对此,PC村认为:(1)他们的 CC&R让我们取代这些法规,因为它们违反了宪法,因为它们实质上损害了协会的合同权利.

接下来是简报和口头辩论, 上诉法院驳回了PC村的辩护, 认为法规高于冲突 CC&Rs. 法院同样驳回了PC村的主张,即这些法规是违宪的.

了解更多有关 AAR他与这件事有牵连.

黑客v. 普雷斯科特的牧场 肥厚性骨关节病变与肺部转移

黑客们向行政听证办公室提出索赔要求,要求对普雷斯科特农场是否存在争议作出裁决 肥厚性骨关节病变与肺部转移 是否可以要求房主在展示“待售”标识时使用特定类型的标识框.

在审查这一问题时,行政法法官首先得出结论:A.R.S. §33-1808(F)规定,业主协会唯一类型的法规, 例如牧场, 可否强制要求出售的标志都是商业生产的标准尺寸标志.”

法院因此认为:“牧场要求业主使用牧场提供的特定类型的标识框架的要求被排除 A.R.S. § 33-1808(F).”因此, 肥厚性骨关节病变与肺部转移当在业主的院子里张贴行业标准的“出售”标志时,S不能规定业主使用的标志框架类型.

这些案例证明了这一点, 亚利桑那州法院继续支持和执行亚利桑那州的“出售”标志法规, 从而保护了一种至关重要的商业演讲形式,它帮助业主出售他们的房屋.

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常见问题

1Q: 可以一个 肥厚性骨关节病变与肺部转移 禁止房地产中介放置“待售”,在业主的院子里挂上“出租”或临时“开放参观”的牌子?A: 不可以,只要符合法定要求的标志和 肥厚性骨关节病变与肺部转移 不禁止或限制租赁. 【注?—?这个答案假设代理正在列出该物业,并得到房主的允许在院子里放置标志.]

2Q: 可以一个 肥厚性骨关节病变与肺部转移 禁止房主在院子里放置“待售”的标志,如果该标志不是商业生产的,或者大小超过18 × 24英寸?A: 是的. “待售”的标识必须是商业生产的,尺寸不能超过18 × 24英寸.”

3Q: 可以一个 肥厚性骨关节病变与肺部转移 要求业主使用特定类型的标识框来展示行业标准标识?A: No. 该标志可安装在L形、H形等形状的标志架上. 只要标识符合法定要求.

4Q: 一个房地产经纪人能把这个标志和附加标志结合起来创造一个更大的标志吗?A: No. 法规规定了标志和附加标志的行业标准尺寸.

5Q: 可以一个 肥厚性骨关节病变与肺部转移 要求使用一个特殊的符号(i.e. 协会认可的标志)?A: No. A.R.S. §33-1808(F)(1)规定,只要标识是行业标准尺寸,“[t]协会不得要求使用特定标识来表明待售房屋或房地产”.

6Q: 可以一个 肥厚性骨关节病变与肺部转移 禁止在规划社区的公共区域设置标志?A: 是的. 的 肥厚性骨关节病变与肺部转移 可否禁止在拟建社区的公共区域设置标志.

7Q: 如果 肥厚性骨关节病变与肺部转移的CC&律法是在律例之前建立的,所以要做 CC&R年代控制?A: No. A.R.S. §33-441取代并使一个 肥厚性骨关节病变与肺部转移’s CC&R禁止物业所有人在其物业上展示“待售”标志及签署附签.

8Q: 如果主题属性不受 肥厚性骨关节病变与肺部转移,“出售”及“出租”的标志必须符合法例规定?A: No. 法定的要求适用于一个地区内的财产 肥厚性骨关节病变与肺部转移.

9Q: Do A.R.S. §33-441, A.R.S. §33-1808, or A.R.S. §33 - 1261区分 肥厚性骨关节病变与肺部转移在董事会的控制下 肥厚性骨关节病变与肺部转移在报关员的控制下?A: No. 这些法规没有这样的区别,适用于所有人 肥厚性骨关节病变与肺部转移’s.